房其林購屋指南

2019第二季新竹房市人氣買氣熱絡、表現穩健、房價走堅，優於全台六都。統計各主要工地來人與成交，除少數推案表現低迷外，平均週來客組數達兩位數，週成交低標約1到2戶，高標則在5戶以上。

興富發竹科悦揚預售大樓案自2017年11月正式公開以來，銷售持續暢旺，現已接近完銷。本案規劃24到25坪2房，與37到38坪3房，由海悅廣告機構包銷，推估成交單價約26到27萬，總銷約百億。近千戶總量體不到兩年即告尾聲，表現亮眼。

緊接著由興富發關係企業潤隆建設（1808）在同樣地段推出竹科潤隆預售大樓案，由興富發銷售團隊自售。由於總戶數多達1047戶，總銷近百億，因此延續前作2到3房為主力，進一步壓低兩房權狀坪至23點多坪，並祭出最低588萬起買2房、888萬起買3房的低總價策略，換算單價約僅25萬起。本案於今年3月10號於外接待潛銷，開賣至今推估成交約200戶。

新竹福林重劃區雖緊鄰空軍基地，噪音與航道限制卻未阻擋消費者購屋意願。麗寶機構建義建設三代城墅電梯透天案全新完工，本案由商周廣告機構包銷，規劃58到60坪、1樓車庫停車1車位產品，總戶數42戶，總銷約6億，銷售期約1年，目前已剩個位數字。推估臨路戶成交價約在1580萬左右，社區戶則在1500萬上下。

家益建設家益大舜電梯透天案為福林重劃區指標案，規劃74到95坪、1樓車庫停車2到3車位產品，另有63到66坪無電梯產品。本案由建商自售，總銷約12億，開案至今將近1年，1、2期總戶數66戶去化平順，推估銷售成數過半，現階段3期也已經開動。成交價位方面，推估標準電梯戶約在2000萬左右，標準無電梯戶約在1800萬上下。

進一步分析，三代城墅原本為無電梯透天產品，建商修改為電梯透天後，犧牲掉1個停車位，因此本案總價雖遠低於家益大舜而突顯其價格優勢，但仍流失不少雙車位客群，導致銷售期拉長。至於家益大舜則以5到6米主流面寬吸引市區消費者，而且產品種類較為豐富多元，只是價位高出三代城墅許多，外觀立面也較為傳統，因此兩建案並不在同一個競爭級距上。

新竹金雅重劃區在接連幾筆建案如寶福聚成真、鴻柏拾光、織光與悦光熱銷後，去年下半年接續登場的佳昕昕天地、昕未來與佳鏵禾雅表現卻不如預期，沒有出現新案蜜月期。研判兩案表現欠佳並非市場來人降低，而是產品定位、坪數規劃與品牌效應在本區特別明顯所導致。

佳昕建設昕天地大樓案目前為結構中，由美奇格廣告機構包銷，規劃26到37坪、2到3房，總戶數73戶，總銷約6.5億，推估成交單價約23萬起。另一結構中建案昕未來也由同一家代銷負責，規劃26到39坪、2到3房，總戶數84戶，總銷約6.9億。

佳鏵建設禾雅大樓案目前也在結構中，由新高創廣告機構包銷，規劃27到36坪、2到3房，總戶數69戶，總銷約5.8億，推估成交單價約23萬起。

金雅重劃區從第三季開始，將進入全新一輪競爭。包括竹慶金璽4房預售大樓案、新家華、富源、寬景透天案、嘉定邑鑄透天案、櫻花，以及鴻柏建設第四期等都將陸續進場，預期會再度炒熱本區房市。

不過金雅業者最大的競爭者並非來自同區個案，而是隔壁國泰荷蘭村社區旁的磐龍3預售大樓案。本案為都更案，由金旺宏實業投資興建，金兆威廣告機構包銷，規劃28到57坪、2到4房，總戶數188戶。由於本案尚未公開，推估成交單價約28萬左右，推估總銷超過20億。

磐龍3以都更案的姿態進場，近200戶高層建築大型社區，擁有更開闊的視野景觀、更豐富的休閒設施，以及高檔次的建材設備，對照金雅區內普遍不足百戶的推案，預料將吸納不少原屬意金雅的購屋族群，後續發展值得關注。

時序進入盛夏，新竹南寮房市也來到傳統銷售旺季，包括昌傑日日與富宇機構等預售大樓案，都將粉墨登場。

昌傑日日大樓案由詮力實業包銷，規劃30多到40多坪、3到4房，總戶數110戶，開價約23萬起，總銷約10億。

富宇機構預售大樓案由來自台中的方圓廣告包櫃，規劃22到32坪、2到3房，總戶數90戶，推估開價約22萬起，推估總銷約6億。

昌傑日日與富宇機構皆為單價破2字頭新案，兩案幾乎同時進場，預料對南寮現有1字頭在銷建案將產生抬轎效應。

房其林購屋指南分析，在沒有重大利空因素干擾下，消費者剛性需求仍將主導房市去化。展望今年第三季，新竹房市仍將維持第一、二季以來的順暢表現，預期房價也將呈現緩漲格局。

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